香港銀行未加息前，H按是王道；加息之後形勢轉變，P按重奪優勢，本文會從基礎說起。
【蘋果日報 星之谷專欄】2.15%封頂息率 「筍plan」最後召集
【蘋果日報 星之谷專欄】上星期，近乎所有銀行都調高了新造H按封頂息率，由2.15%調升至2.35%，大部份都在本周劃線，即新申請會以最新條款為準，供樓負擔將會稍微加重。
【星之谷專欄－都市日報】尋找最後的2.15%封頂息
香港銀行體系總結餘不斷流走，對按揭利率帶來壓力，上星期近乎所有銀行都調高新造H按封頂息率，由2.15%調升至2.25%至2.35%，未來或有繼續調升空間，業主供樓壓力驟增。
【頭條日報 星之谷訪問】P按2.25厘 H按2.35厘 七銀行齊加新做按息
金管局施壓奏效，今輪由花旗牽頭後，昨日中銀香港、滙豐、恒生、渣打香港等七間銀行，齊齊上調新做按揭息率10至20點子，其中四大行均由下周一起將H按（拆息按揭）的鎖息上限，實際按息調高至2.35厘，P按（最優惠利率按揭）實際按息則上調至2.25厘，與花旗看齊。
【蘋果日報 星之谷訪問】滙豐、中銀香港、恒生、渣打加H按鎖息上限2.35厘
東亞（023）宣佈下周一起，上調H按鎖息上限0.2厘至P-2.9厘（即實際息率為2.35厘），而新造P按息率亦會上調0.1厘至P-3厘（實際息率為2.25厘）。截至目前，一共八間銀行已宣佈上調鎖息上限。
每週銀行同業拆息Hibor Rate比較
比較至筍按揭計劃（新買、轉按）
| 物業類別 | 貸款額門檻 | 按揭利率 (低至) | 現金回贈 (高達) |
|---|---|---|---|
| 私人住宅 | 400萬 | H+1.23% Cap 2.375% | >2.15% |
| 200萬 | H+1.23% Cap 2.375% | >2.15% | |
| 未補地價 | － | p-2.75% (=2.375%) | >2.15% |
| 車位 | 50萬 | P-3% | >1.4% |
| 工商鋪 | 100萬 | H+1.7% 或 P-3% | >0.6% |
最後更新：2019年7月12日
比較至筍按揭計劃（新買、轉按）
| 物業類別 | 貸款額門檻 | 按揭利率 (低至) | 現金回贈 (高達) |
|---|---|---|---|
| 私人住宅 | 400萬 | H+1.23% Cap 2.375% | >2.15% |
| 200萬 | H+1.23% Cap 2.375% | >2.15% | |
| 未補地價 | － | p-2.75% (=2.375%) | >2.15% |
| 車位 | 50萬 | P-3% | >1.4% |
| 工商鋪 | 100萬 | H+1.7% 或 P-3% | >0.6% |
最新至筍按揭計劃請參考上表（以上表如用手機看可用手指左右掃）。銀行按揭 Hibor利率，基本上每間銀行都一樣，同為 2.375% 年利率。雖然帳面上是 H+1.23%/H+1.24%，但由於 Hibor 利率接近 2％，高居不下，H按多個月來都是供封頂位。現時各銀行封頂位皆為 2.375%。近日匯豐中銀微調了細貸款額(3M以下）的封頂位利息至 2.475%，暫時其他銀行未有跟隨。請閱讀我們在各大報章之訪問：
| 最優惠利率 | 銀行 | ||
|---|---|---|---|
| 5.5% | 永亨、富邦 | ||
| 5.375% | 渣打、東亞、花旗 ICBC、大新、建行 永隆、交銀、星展 | ||
| 5.125% | 匯豐、恆生、中銀 |
（以上表如用手機看可用手指左右掃）
聲明：以上表的Hibor按封頂是標準利率，實質利率以銀行最終批核為準。
銀行按揭利率，基本上每間銀行都一樣，同為 2.375% 年利率。雖然帳面上是 H+1.23%/H+1.24%，但由於 Hibor 利率接近 2％，高居不下，H按多個月來都是供封頂位。現時各銀行封頂位皆為 2.375%。近日匯豐中銀微調了細貸款額的封頂位利息到 2.475%，暫時其他銀行未有跟隨。請閱讀我們在各大報章之訪問：
現金回贈方面，200萬貸款額，最高銀行回贈可做到 2.1%（中銀目前 2.1%+$2000至$3000，但必須7月中前交申請表），其他大銀行都已削減轉按回贈至 1.5%。新居屋也可以做到以上現金回贈。貸款額800萬以上，直接做到 2.15% 。除銀行有現金回贈外，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，大家應去格下價，最高可達貸款額 0.4%。銀行現金回贈，加上中介回贈，令總回贈高達 2.5%，產生了首年免息的效果。
事實上，每兩年轉按一次，供樓30年，有15年可以免息。參考我們在《經濟一週》和《經濟通》的文章：
匯豐和中銀已宣佈加Hibor按揭利率以及減轉按現金回贈，由 2.1%+$2500減到 1.5%，相信短期內其他銀行會跟隨，高回贈轉按已進入最後召集階段。筆者建議如打算申請轉按的人士，盡快交申請表，鎖定 2.5% 按揭回贈。參考以下我們的報章專欄，掌握「高回贈轉按最後召集」注意事項：
用按揭中介比自己walkin銀行著數因有他們方面的回贈。向他們免費索取按揭轉介表，然後自己交給銀行，不需把文件交給中介代辦申請，因此保障了私隱。建議找個有規模和知名度的按揭中介，避免被「走數」或「賴數」的風險。請閱讀我們在都市日報關於私隱保障的文章：
注意: 跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減按揭成數上限，不論該回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額. 請參考北斗星網的文章：
想取得多過 2.5% 按揭現金回贈？方法是有的，善用mortgage link和部份還款概念便成。參考我們在蘋果日報的攻略：
近期樓市回穩，很多客人開始部署把聯名物業甩名及轉按套現，伺機低位入市。請閱讀我們在《蘋果日報》的最新轉按和甩名攻略：
房協最近放寬了房協樓第二市場可經按揭保險做高成數按揭，請參考我們在傳媒的訪問：
HKMC宣佈煥然懿居全部單位可以做9成按揭，就算是樓價600萬以上也適用，產生了政府會否放寬按揭成數的猜測。請參考：
近期很多客人都查詢綠表及白表居屋按揭，我們在《蘋果日報》詳盡拆解了居屋按揭。抽到了新居屋的幸運兒，請閱讀我們一系列的新居屋攻略文章：
未補地價居屋最佳按揭計劃為 P-2.75% (實際年利率 2.375%)，以及銀行回贈 2.05%。居屋按揭免入息證明，白表最多可以借9成，綠表9成半，年期25年。請參考我們在《蘋果日報》的文章：
如選擇H按，一般銀行都做到 H+1.23%- H+1.25%. 至於H按封頂位，個別銀行可以試 P-3%.
如選擇P按，大部份用大P的銀行封都做 P-3%，如用細p的銀行則 p-2.75%，兩者實際按揭年利率都是 2.375%。個別銀行可以試 P-3.1%，但含附帶條件，比如開設理財戶口或出糧戶口等。
Hibor Rate 走勢圖
資料來源：analystz.hk
H按Hibor是如何計算？
匯豐銀行和恆生銀行是用自己的Hibor, 其他銀行是用銀行公會的Hibor. Facility Letter中會寫明Hibor是如何計算，大家簽facility letter 時可留意相關條款。參考連結：
- 匯豐Hibor:
https://www.hsbc.com.hk/personal/mortgages/home-mortgage-loans/hibor-based-mortgage/rate.html - 恆生Hibor:
https://www.hangseng.com/zh-hk/rates/hibor/ - 銀行公會Hibor:
https://www.hkab.org.hk/DisplayInterestSettlementRatesAction.do?lang=b5
以上連結請參照一個月Hibor的數字。
如果是匯豐，每月供樓的Hibor 會跟據對上一個月供樓日的Hibor數字（即本期利息會用上期的hibor）。每間銀行計算方法不同，有些銀行是用每月1號的hibor數字作為該月供樓的hibor參照。
如有興趣知道以上所講的是什麼銀行以及各銀行有什麼條款，歡迎whatsapp我們免費查詢。我們目的只是分享資訊，如只是格價和問問題，客人無需提供私人資料或填任何表格。
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【星之谷於591屋網專欄】定息戰正式謝幕
筆者在2月初時，曾經撰文討論各大銀行的定息戰。當時巿場上最優惠的定息按揭計劃是首年定息1.68 厘 / 其後h+1.3 / 回贈1.7%，罰息兩年。
每週銀行按揭回贈和按揭利率評論【7月12日更新】
更新：
比較至筍按揭計劃（新買、轉按）
| 物業類別 | 貸款額門檻 | 按揭利率 (低至) | 現金回贈 (高達) |
|---|---|---|---|
| 私人住宅 | 400萬 | H+1.23% Cap 2.375% | >2.15% |
| 200萬 | H+1.23% Cap 2.375% | >2.15% | |
| 未補地價 | － | p-2.75% (=2.375%) | >2.15% |
| 車位 | 50萬 | P-3% | >1.4% |
| 工商鋪 | 100萬 | H+1.7% 或 P-3% | >0.6% |
銀行按揭利率，基本上每間銀行都一樣，同為 2.375% 年利率。雖然帳面上是 H+1.23%/H+1.24%，但由於 Hibor 利率接近 2％，高居不下，H按多個月來都是供封頂位。現時各銀行封頂位皆為 2.375%。近日匯豐中銀微調了細貸款額(3M以下）的封頂位利息至 2.475%，暫時其他銀行未有跟隨。請閱讀我們在各大報章之訪問：
| 最優惠利率 | 銀行 | ||
|---|---|---|---|
| 5.5% | 永亨、富邦 | ||
| 5.375% | 渣打、東亞、花旗 ICBC、大新、建行 永隆、交銀、星展 | ||
| 5.125% | 匯豐、恆生、中銀 |
現金回贈方面，200萬貸款額，最高銀行回贈可做到 2.1%（中銀目前 2.1%+$2000至$3000，但必須7月中前交申請表），其他大銀行都已削減轉按回贈至 1.5%。新居屋也可以做到以上現金回贈。貸款額800萬以上，直接做到 2.15% 。除銀行有現金回贈外，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，大家應去格下價，最高可達貸款額 0.4%。銀行現金回贈，加上中介回贈，令總回贈高達 2.5%，產生了首年免息的效果。
事實上，每兩年轉按一次，供樓30年，有15年可以免息。參考我們在《經濟一週》和《經濟通》的文章：
至於轉按，大銀行已宣佈加按揭利率（細貸款額）以及現金回贈，由 2.1%+$2500減到 1.5%，相信短期內其他銀行會跟隨，高回贈轉按已進入最後召集階段。筆者建議如打算申請轉按的人士，盡快交申請表，鎖定 2.5% 按揭回贈。參考以下我們的報章專欄，掌握「高回贈轉按最後召集」注意事項：
用按揭中介比自己walkin銀行著數因有他們方面的回贈。向他們免費索取按揭轉介表，然後自己交給銀行，不需把文件交給中介代辦申請，因此保障了私隱。建議找個有規模和知名度的按揭中介，避免被「走數」或「賴數」的風險。請閱讀我們在都市日報關於私隱保障的文章：
注意: 跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減按揭成數上限，不論該回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額。請參考北斗星網的文章：
想取得多過 2.5% 按揭現金回贈？方法是有的，善用mortgage link和部份還款概念便成。參考我們在蘋果日報的攻略：
近期樓市回穩，很多客人開始部署把聯名物業甩名及轉按套現，伺機低位入市。請閱讀我們在《蘋果日報》的最新轉按和甩名攻略：
近日我們和香港大學合作，訪問了市民對未來樓價睇法，發現散戶情緒仍未全面看好，顯示樓價仍健康。報章報導：
Hibor 走勢圖（資料來源：analystz.hk):
近期P已加了息，以最優惠利率增加了0.125%計算，每100萬供款，月供多了＄63-$65 (視乎目前封頂位是 P-3.1% 或 P-3%)。
有些客人問：我現時封頂位是 P-3.1%, 如轉按封頂位變 P-3%, 是不是不值得轉按？其實封頂位 P-3.1%和 P-3% 月供相差很少，每100萬貸款額每月只相差＄50，如把轉按取得的現金回贈用來作部份還款，實際每月供款不升反趺的。請參考我們在《頭條日報》和《經濟通ETNET》的文章：
H按持續爆封頂位，未來息口走勢未明朗化，近日開始有些H+0.7% 世紀plan 的客戶都願意轉按，請閱讀我們在《都市日報》的相關文章：
至於高息戶口（mortgage link），目前大部份銀行都已有，一般cap都是貸款額的一半。有銀行可做到mortgage link全期貸款額6成。近期中銀推出了新的mortgage link 計劃，可以分享給2個家人，請參考我們在《蘋果日報》的訪問：
村屋、唐樓等都可做到最優惠按息。車位最低是H按封頂位, 但如客人在車位的屋宛有單位，一拼上按（無須合契）的話，車位按揭可跟樓按利息，做30年和最多借6成。
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美勢加息，３發鈔行料最快明年加Ｐ，港資金仍足
環球緊盯關鍵星期四（14日）美國勢將加息，聯儲局凌晨公布議息結果後，歐英央行同日議息，港元１個月拆息已連續６天高企於１厘以上，告別零息年代。本港三大發鈔行均預期，港銀最快明年調升最優惠利率，將為１２年來首次上調。
【低息搶生意】傳銀行推定息按揭吸客 8成按都借到
【蘋果日報】美國加息預期升溫，一個月銀行同業拆息抽升，有傳媒引述消息，有銀行推定息按揭吸客，貨款門檻亦下調到採用按揭險保者亦可申請。