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樓價下瀉現入市時機 P按好過H按 全因封頂位【星之谷專欄－蘋果日報】
香港銀行未加息前，H按是王道；加息之後形勢轉變，P按重奪優勢，本文會從基礎說起。
趕及2.15%封頂尾班車【星之谷專欄－都市日報】
香港銀行體系總結餘不斷流走，對按揭利率帶來壓力，上星期近乎所有銀行都調高新造H按封頂息率，由2.15%調升至2.25%至2.35%，未來或有繼續調升空間，業主供樓壓力驟增。
滙豐、中銀香港、恒生加H按鎖息上限2.35厘【 星之谷訪問－蘋果日報】
東亞（023）宣佈下周一起，上調H按鎖息上限0.2厘至P-2.9厘（即實際息率為2.35厘），而新造P按息率亦會上調0.1厘至P-3厘（實際息率為2.25厘）。截至目前，一共八間銀行已宣佈上調鎖息上限。
最新銀行同業拆息Hibor Rate走勢
目前最好的H plan是H+1.3%，銀行H按最佳封頂位為P-2.5%。近期Hibor開始大幅回落，有部份人供款已經回到CAP以下，如預期未來Hibor仍有機會回落，選H按會比較有利。
Hibor Rate 走勢圖
資料來源：MacroMicro
除銀行有現金回贈外，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，大家應去格下價，最高可達貸款額0.4%。銀行現金回贈，加上中介回贈，令新買及轉按總回贈高達2.9%。
比較按揭回贈及利率: H按P按 (新買、轉按)
| 物業類別 | 按息低至 | 按揭回贈高達 |
|---|---|---|
| 新買 | H+1.3%, Cap P-2.5% 或P-2.5% | 2.9% |
| 轉按 | H+1.3%, Cap P-2.5% 或P-2.5% | 2.9% |
| 未補地價 | p-2.25% | 2.45% |
| 車位 | H+1.8%, Cap P-2.25% 或 p-2.2% | 0.2% |
| 工商舖 | H+1.6%, Cap P-2.25% 或 P-1.9% | 0.6% |
聲明：以上表的Hibor按封頂是標準利率，實質利率以銀行最終批核為準。
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注意: 根據金管局指引，如按揭現金回贈超過1%，銀行會把現金回贈扣減按揭成數上限，不論該回贈是銀行給客人或按揭中介給客人，客人需要向銀行申報中介獎賞的金額。
H按Hibor是如何計算？
匯豐銀行和恆生銀行是用自己的Hibor，其他銀行是用銀行公會的Hibor。Facility Letter中會寫明Hibor是如何計算，大家簽facility letter 時可留意相關條款。參考連結：
- 匯豐Hibor:
https://www.hsbc.com.hk/personal/mortgages/home-mortgage-loans/hibor-based-mortgage/rate.html - 恆生Hibor:
https://www.hangseng.com/zh-hk/rates/hibor/ - 銀行公會Hibor:
https://www.hkab.org.hk/DisplayInterestSettlementRatesAction.do?lang=b5
以上連結請參照一個月Hibor的數字。
如果是匯豐，每月供樓的Hibor 會跟據對上一個月供樓日的Hibor數字（即本期利息會用上期的Hibor）。每間銀行計算方法不同，有些銀行是用每月1號的Hibor數字作為該月供樓的Hibor參照。
如有興趣知道以上所講的是什麼銀行以及各銀行有什麼條款，歡迎whatsapp我們免費查詢。我們目的只是分享資訊，如只是格價和問問題，客人無需提供私人資料或填任何表格。
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- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- 榮獲Capital 資本雜誌「傑出物業按揭轉介」大獎, 2021
- 榮獲 TVB「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2021
- 榮獲都市日報「2018傑出轉按顧問」大獎
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- 於多份報章撰寫按揭專欄，包括蘋果日報、頭條日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目：「星之谷特約：蝸居宅急變」於2018年4月放送，收視率19點
- NowTV 樓宇節目：「星之谷特約：置業攻略」於2018年6月放送
- Facebook 超過1000客戶留言，讚揚我們的服務，並給與5星評分
- 建立北斗星按揭資訊網，全港唯一按揭專題資訊和教學網站
定息戰正式謝幕【星之谷專欄－591屋網】
筆者在2月初時，曾經撰文討論各大銀行的定息戰。當時巿場上最優惠的定息按揭計劃是首年定息1.68 厘 / 其後h+1.3 / 回贈1.7%，罰息兩年。
銀行按揭回贈&按揭利率優惠比較 (2023年5月19日更新)
星之谷整合全港各大銀行至抵H按及P按計劃，不論是新買按揭，抑或是轉按，提供最齊全的按揭利率及按揭回贈優惠比較！
比較按揭回贈及利率: H按P按 (新買、轉按)
| 物業類別 | 按息低至 | 按揭回贈高達 |
|---|---|---|
| 新買 | H+1.3%, Cap P-2.5% 或P-2.5% | 2.9% |
| 轉按 | H+1.3%, Cap P-2.5% 或P-2.5% | 2.9% |
| 未補地價 | p-2.25% | 2.45% |
| 車位 | H+1.8%, Cap P-2.25% 或 p-2.2% | 0.2% |
| 工商舖 | H+1.6%, Cap P-2.25% 或 P-1.9% | 0.6% |
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星之谷按揭最新情報
【最新消息】最優惠利率(P)加0.125%
美國聯儲局宣佈加息0.25厘後，港銀今次終於跟隨，但加幅溫和，最優惠利率（P）只加0.125厘，同時市場預料港銀加息周期已到尾聲。
- 《明報》星之谷莊錦輝：按息3.5厘見頂 加息期累升2厘
- 《東方日報》星之谷：按息3.5厘見頂 加息周期累升兩厘
- 《HK01》美國加息｜銀行再加P 0.125厘 星之谷莊錦輝料或為最後1次加息
- 《星島日報》滙豐加P 0.125厘 其他銀行跟隨 一文看清各界分析 料仍有追加P壓力
財政預算案宣布調整印花稅
最新財政預算案宣佈調整稅階，新從價印花稅(第二標準稅率)於2023年2月22日上午11時生效。例如樓價不超過300萬元，新例下只須繳定額100元從價印花稅的物業。付樓價3%的從價印花稅的物業，由原先樓價介乎442萬至600萬元的物業，調整為新例下的664萬至900萬元。詳細調整內容可參考以下政府公佈的文件。
財政預算案公佈，星之谷CEO Raymond接受多間傳媒訪時特別指出，調低印花稅稅階未必會令人即時想入市，但對聯名物業嘅甩名需求有正面影響，因為甩名會用樓價一半去計算稅項，所以600萬元物業甩名，都只係需要畀最低100蚊印花稅。另外，新措施亦適用於購買車位，Raymond預計2、300萬元嘅車位需求亦會增加。
金管局將按揭壓力測試由3厘降至2厘
金管局於9月23日宣布降低物業按揭貸款利率壓測要求，由3厘降至2厘，並即時生效。
按揭現金回贈是什麼？銀行及中介回贈計算
按揭回贈主要包銀行回贈及中介回贈，申請新造按揭或轉按時，銀行會向按揭借款人提供額外的回贈金額，回贈通常是以貸款額的百分比去計算，通常貸款額愈高，按揭回贈的百分比亦會相應增加。除銀行有現金回贈外，如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，最高可達貸款額0.4%。銀行現金回贈，加上中介回贈，令總回贈可高達2.9%，可以幫助業主節省不少供樓支出。
銀行的現金回贈以貸款額計算，其實貸款額計算方法與按揭保險有關，銀行的按揭回贈只以非按揭保險下的貸款額計算。而中介回贈和銀行不同，一般會以淨貸款額計算。假設中介回贈為 0.4%，淨貸款額為 500萬，回贈便是 ＄20,000，不論是否有經按揭保險，可參考下文：
轉按回贈高，轉按有著數？
事實上，假設現金總回贈和按揭利率相約，每兩年轉按一次，供樓30年，有15年可以免息，想了解半數供樓日子免息秘訣，可參考我們在《經濟一週》的文章：
近期樓市回穩，很多客人開始部署把聯名物業甩名及轉按套現，伺機低位入市。請閱讀我們在《蘋果日報》的轉按和甩名攻略：
甚麼是綠色按揭？有何好處？
近年環境、社會和企業管治（ESG），逐漸成為全球企業追求的共同指標，香港銀行業亦積極響應可持續理念，推出「綠色按揭」產品，獲得特定「綠建環評」認證的物業便能申請，銀行更提供額外現金回贈或獎賞，以鼓勵市民支持環保無紙化申請按揭。坊間主要銀行均有提供綠色按揭，銀行普遍提供額外現金回贈或獎賞，予綠色按揭申請者，一般由$3,888到$12,000不等。
按揭中介如何保障客戶私隱？
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注意: 根據金管局指引，如按揭現金回贈超過1%，銀行會把現金回贈扣減按揭成數上限，不論該回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額。請參考北斗星網的文章：
善用高息戶口（Mortgage Link）
想取得多過2.7% 轉按現金回贈？方法是有的，善用mortgage link和部份還款概念便成。想知道各銀行的按揭罰息期、最優惠利率及是否提供高息戶口，可參考下表：
| 銀行名稱 | 最優惠利率 | 罰息期 | 高息戶口 Mortgage Link |
|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | 5.75% | 2 | 有 (可共用) |
| 恆生銀行 | 5.75% | 2 | 有 |
| 中銀香港 | 5.75% | 2 | 有 (可共用) |
| 集友香港 | 5.875% | 2-3 | 有 |
| 南洋商業 | 5.75% | - | - |
| 東亞銀行 | 6% | 2 | 有 |
| 工商銀行 | 6% | 2 | 有 (首年60%) |
| 花旗銀行 | 6% | 2 | 有 |
| 永隆銀行 | 6% | 2 | 有 |
| 交通銀行 | 6% | 2-3 | 有 |
| 創興銀行 | 6% | 2 | 有 |
| 建行亞洲 | 6% | 2 | 有 |
| 星展銀行 | 5.875% | 2-3 | 無 |
| 中信銀行 | 6% | 2 | 有 |
| 大新銀行 | 6% | 2-3 | 有 |
| 富邦銀行 | 6.125% | 2 | 無 |
| 大眾銀行 | 6% | 2 | 無 |
| 永亨銀行 | 6.125% | 2 | 無 |
目前大部份銀行都已有高息戶口（mortgage link），一般cap都是貸款額的一半。有銀行可做到mortgage link全期貸款額6成。而中銀的mortgage link計劃，更可以分享給2個家人，請參考我們在《蘋果日報》的訪問：
Hibor走勢圖（資料來源：MacroMicro）:
有些客人問：我現時封頂位是P-2.6%，如轉按封頂位變P-2.5%，是不是不值得轉按？其實封頂位P-2.6%和P-2.5%月供相差很少，每100萬貸款額每月只相差約$50，如把轉按取得的現金回贈用來作部份還款，實際每月供款不升反跌的。請參考我們在《頭條日報》和《經濟通ETNET》的文章：
H按持續爆封頂位，未來息口走勢未明朗化，近日開始有些H+0.7%世紀plan的客戶都願意轉按，請閱讀我們在《都市日報》的相關文章：
村屋、唐樓等都可做到最優惠按息。車位最低是H按封頂位，但如客人在車位的屋苑有單位，一拼上按（無須合契）的話，車位按揭可跟樓按利息，做30年和最多借6成。
定息按揭最新利率
HKMC 定息按揭 (貸款上限1000萬)
| 年期 | 按息低至 | 回贈高達 |
|---|---|---|
| 10年 | 4.5% | 0% |
| 15年 | 4.65% | 0% |
| 20年 | 4.8% | 0% |
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- Forbes 福布斯「卓越企業領袖」, 2022
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- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
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美勢加息，３發鈔行料最快明年加Ｐ，港資金仍足
環球緊盯關鍵星期四（14日）美國勢將加息，聯儲局凌晨公布議息結果後，歐英央行同日議息，港元１個月拆息已連續６天高企於１厘以上，告別零息年代。本港三大發鈔行均預期，港銀最快明年調升最優惠利率，將為１２年來首次上調。